Redskap och träplankor
Övrigt

Annan relevant information

Övrig information om Storstugan

Här sammanfattar vi övrig information om Storstugan som förhoppningsvis är av intresse för våra medlemmar, mäklare och andra som skulle vilja veta mer om föreningen.

Medlemsportalen

Arkiv Storstugenytt

Information för dig som är ny i föreningen

E-postutskick

Information för mäklare

Om fjärrvärmeverket

Medlemsportalen

Här kan du som medlem i föreningen logga in med digitalt bank-ID och få användbar information om din bostad, göra felanmälningar, hitta gamla hyresavier etc.

Besök Medlemsportalen här

Arkiv Storstugenytt

Här finner du de senaste utgåvorna av föreningens medlemstidning “Storstugenytt”. För att efterleva GDPR-regelverket kan vissa stycken ha tagits bort innan publikation här.

Information till dig som är ny i föreningen

Varje nyinflyttad medlem i Storstugan erhåller boendepärmen "Välkommen till Storstugan". Pärmen innehåller information om vår bostadsrättsförening, byggnaderna och lägenheterna. Här finns även information om gemensamma utrymmen inom- och utomhus. Vid uppdatering av pärmen kommer de nya sidorna finnas tillgängliga på servicekontoret. Den senaste versionen av boendepärmen finns alltid tillgänglig här:

Ladda hem boendepärmen här

E-postutskick

Här kan du enkelt prenumerera på Storstugans regelbundna e-postutskick. Nyhetsbreven sammanfattar de viktigaste händelserna i föreningen och skickas ut varannan vecka.

Du kan avbryta prenumerationen när som helst. Vi sparar inga uppgifter om dig utöver den e-postadress du angivit för prenumerationen.

Information för mäklare

Brf Storstugan är en av Täbys största bostadsrättsföreningar. Fastigheterna inrymmer 11 trapphus med vardera 19 våningsplan (varav 16 är lägenhetsplan) och fyra lägenheter per plan. Totalt omfattar föreningen alltså 704 lägenheter. Inträdesansökan behandlas av föreningens firmatecknare senast inom 10 dagar efter det att ansökan har kommit till föreningens servicekontor.

I Storstugan finns fyra olika typer av lägenheter. Till varje lägenhet hör ett källarförråd och en parkeringsplats, dessutom finns tillgång till tvättstuga, grovsoprum och cykelförråd.

Planritning

På bilderna nedan visas lägenheterna. Möbleringen som visas är endast exempel för att få liv i bilderna och för att ge en känsla för hur du kan möblera. Utrustningen i våtutrymmen och en del garderober är enligt lägenheternas standardutförande. Det förekommer dock variationer.

Lilla tvåan

Planlösning

Stora tvåan

Planlösning

Trean

Planlösning

Fyran

Planlösning

Om fjärrvärmeverket

Bakgrund

Att äga ett fjärrvärmeverk är inte särskilt vanligt för en bostadsrättsförening. I Storstugan är vi, tillsammans med tre andra föreningar majoritetsägare av ett fjärrvärmeverk i Arninge. Varje år ger vi information om verksamheten i informationsmötet som normalt sker i december alternativ årsstämman som brukar vara i maj/juni.

På grund av rådande omständigheter (Covid -19) blir det inget informationsmöte i år och då lämnas informationen här. Informationen är till för såväl nya som befintliga medlemmar. Därför kan den innehålla en hel del upprepningar.

 

Kort historik

  • 1969-70, PC Galten samägd av bl a Brf Storstugan tas i drift och förser bostäderna med värme.
  • 1998, PC Galten säljs till Birka energi, sedermera Fortum. Värmepriset garanteras i 15+ 5år.
  • 2011, Föreningarna bestämmer sig att, tillsammans med E.ON starta ett nytt värmeverk, i stället för att finna sig i annalkande prishöjningar.
  • Utbyggnad av det nya verket påbörjas. Under byggtiden förses föreningarna med fjärrvärme från diverse olika småverk.
  • Fjärrvärmeverket i Arninge togs i drift under 2016. Verket ägs av företaget TFAB. Bostadsrättsföreningarna Storstugan, Annexet, Farmen och Volten äger, via företaget SVAF, 91% av TFAB. Föreningarna köper ca 30% av värmeproduktionen till självkostnadspris. E.ON köper resterande produktionen till samma pris.
  • Under 2017 påbörjar en diskussion om TFABs framtid
  • Under 2018 upprättades ett ägardirektiv av ägarföreningar som styr verksamheten i SVAF.
  • Under 2019 började Täby kommun, E.ON och Stockholm Exergi en dialog som föranledde intensiva diskussioner mellan E.ON och SVAF.

 

Finansiering

  • SVAF finansierar motsvarande 90,1% av produktionskostnader av det nya värmeveket genom att ta lån på 205 Mkr, med bostadsfastigheterna som säkerhet. SVAF äger i gengäld 90,1% av aktierna i TFAB som står som den formella ägaren av fjärrvärmeverket. SVAF amorterar sitt lån med en takt av ca 4 Mkr per år
  • E.ON finansierar resten och äger i gengäld 9,9% av aktierna i TFAB.
  • E.ON förbinder sig att varje år lämna att bidrag på ca 11 Mkr till TFAB. Av dessa tillfaller ca 10 Mkr SVAF.
  • E.ON garanterar en maximal räntenivå på 8% för föreningarnas lån. Överstiger räntan 8% står E.ON för överskjutande del. Ränteläge upp till 3,8% kan täckas av E.ON:s avtalade årliga bidrag
  • TFAB har i dagsläget ingen större buffert för oplanerade kostnader. Händer det något som inte kan täckas av driftsbudgeten ska ägarna finansiera detta.
  • E.ON garanterar återköp av anläggningen till 50% av priset efter 25 års drift.

 

Prissättning

  • TFAB säljer egenproducerat värme till SVAF och E.ON till självkostnadspris.
    SVAFs kostnader består av ”Värme från TFAB + distributionsavgift till E.ON + räntor och ”amorteringar” för sina lån + egna administrationskostnader.”
  • SVAF:s intäkter är det värmepris som SVAF tar ut för uppvärmning av bostäder samt ca 10 miljoner som E.ON lämnar via TFAB till SVAF, i den mån dessa pengar inte behövs för TFAB:s egen drift.
  • Enligt en utredning som PWC har gjort bör SVAF inte sälja värme under självkostnadspris till föreningar. Detta kan betraktas som lagstridig och medföra straffavgifter, förmånsbeskattning mm. I stället kan SVAF lämna utdelning till sina ägare.
  • SVAF bör amortera minst 2% av sina lån varje år för att efter 25 år kunna sälja anläggningen till E.ON utan förlust.
  • Det kan vara befogat med överamortering av SVAF:s lån i stället för utdelning (del av). Vid överamortering minskar SVAF:s räntekostnader.

 

Styrkor...

  • Lägre energikostnader än marknaden i övrigt
  • "Garanterad" tillgång till fjärrvärme till 2040
  • Rådighet över föreningens egen energisituation

...och risker

  • Ränteläge mellan 3,8% och 8,0%
  • Ny teknologi som gör fjärrvärme oattraktiv
  • Dåligt med kunderlag för TFAB
  • Distributionsavgifter som SVAF inte råder över
  • Legala tveksamheter
  • Risk för "miss management"

 

Sammanfattning

En bostadsrättförening är per definition ingen bra ägare av industriverksamhet. Faktum är dock att BRF Storstugan äger 26% av SVAF dvs en knapp fjärdedel av Fjärrvärmeverket. Det är av ytterst vikt att denna egendom förvaltas klokt och av människor som kan företagande och energisektorn. Det finns annars risk att medlemmarnas egendom förlorar i värde.
Affären har hittills varit lönsam för ägarföreningarna. Tillgången till fjärrvärme är säkrat till och med 2040 och kostnaden är rimlig, även om en och annan medlem inte delar den åsikten.
Ränteläget för den närmaste framtiden tycks också vara gynnsamt och så länge räntan på befintliga lån inte överstiger 3,8% finns ingen risk för SVAFs verksamhet ur det perspektivet.
Det är såldes ingen ”ko på isen”. Vi kan leva med konstruktionen som den är. Hittar man en köpare som är beredd att betala vad bolaget är värt för ägarföreningarna kan man sälja verksamheten till professionella ägare. Däremot finns ingen som helst anledning att slumpa bort bolaget och åsamka föreningarna ekonomisk skada.

8 december 2020

Keivan Ash-Hami, Ledamot i SVAF

 

Ladda hem SVAF:s årsredovisning för 2019 här

Ladda hem TFAB:s årsredovisning för 2019 här